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하자소송이란

하자소송

하자란
하자라 함은 우리나라 대부분의 아파트에서 발생하고 있는 것으로 누수, 균열 등의 일반적인 하자와, 부실시공, 설계도서 상이, 분양카탈로그 및 모델하우스와의 상이 등 건설사의 과실을 모두 포함하여 하자라 규정하고 있습니다. 주택법 시행령 59조1항[별표6]에서는 공사상의 잘못으로 인하여 건축물의 기능, 미관, 안전상의 지장을 초래하는 것을 하자라 정의하고 있습니다.
하자소송
아파트의 하자소송은 입주민 권익보호를 위한 공동 소송으로, 사업주체에 하자보수를 요청했으나 사업주체에서 제대로 보수해 주지 않을 경우 하자보수보증금 및 손해배상금을 청구하는 소송을 말합니다. 아파트의 하자는 건설의 하도급 관계에 내재하는 구조적 문제점, 관리소홀, 자연적인 노후화, 부실공사 등이 원인이 되어 발생하며, 이러한 하자에 대한 책임소재 및 범위와 관련하여 입주민과 사업주체 사이에 치열하게 법적 분쟁이 있어 왔습니다.

주택법 시행령 60조에 따르면 현재 아파트의 하자보수보증금은 대지면적을 제외한 순수건물의 총 공사비의 3%에 해당하는 금액을 예치하도록 되어 있습니다.

그러나 예치된 하자보수보증금은 하자보수에 대한 최소한의 안전장치일 뿐으로, 실제 존재하는 하자 및 부실의 규모는 보증금 규모를 훨씬 상회하는 것이 현실입니다. 또한 건설사에서 행하는 하자보수의 대부분이 실제 보수 금액에 턱없이 모자라는 눈가림식 보수에 불과하고, 눈에 확연히 들어나는 크랙보수 및 외벽도장으로 하자보수를 마무리함으로서, 본질적인 구조적 결함 및 하자를 방치하게 됩니다.
이 때 중요하자가 추가로 발생하게 되면 입주민들의 불만의 목소리가 더욱 커질 것입니다.

만약 하자를 방치하게 되면 아파트의 가치가 감소하는 것은 물론, 차후 아파트 매매시에 입주민이 직접 하자를 보수해 주어야 하는 2차적인 문제가 발생하게 됩니다. 따라서 입주민의 입장에서 하자소송은, 쉽사리 간과해서는 안 되는 중대한 사안이라 할 수 있습니다.

하자소송에는 하자보수보증서를 근거로 입주자대표회의가 사업주체와 보증보험회사에 청구하는 하자보수보증금 청구소송과, 사업 주체를 상대로 각 구분소유자 또는 각 구분소유자로부터 소송권을 위임받은 입주자대표회의 또는 관리단이 청구하는 손해배상청구 소송으로 나눌 수 있습니다.
보증금 청구소송은 준공검사일(사용승인일) 이후 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대하여 사업주체와 보증보험회사에 청구하는 것이고, 손해배상청구소송은 사용검사 전후에 관계없이 아파트에 발생한 육안으로 판단할 수 없는 숨어 있는 하자, 즉 오시공, 미시공, 변경시공 등 부실시공, 설계도서의 상이, 분양카탈로그 및 모델하우스와의 상이 등에 대하여 사업주체에게 청구하는 것입니다.

하자소송은 법원에서 선정한 감정인의 감정결과 따라 판결이 이루어지며 이로써 적정한 하자보수금액을 수령하여, 입주민 또는 입주자대표회의가 선정한 하자보수업체에게 하자보수 처리업무를 맡기는 것이 차후 입주민들의 불만의 소지를 없애는 것임과 아울러 원천적인 하자 및 부실을 방지하는 최상의 방법이라 할 수 있습니다.