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하자소송의 특징

하자소송

하자보증금청구소송은 주택법 및 주택법시행령 등의 규정에 따라 사업주체 및 시공자에게 하자보수를 요구하였으나, 시공사 및 사업주체가 하자보수 의무를 이행하지 않을 때 하자보증서를 발행한 보증보험회사 (건설공제조합, 대한주택보증, 서울보증보험) 등을 상대로 하여 소송을 제기하는 것입니다.

- 하자보증금 청구소송은 입주자대표회의 회장 한 사람이 원고가 되어 보험증권을 발행한 보증보험회사 등을 피고로 하여 소송을 제기하는 소송으로 입주자대표회의 회장 한 사람을 원고로 하여 소송을 제기할 수 있어 소송제기가 쉽습니다.
- 하자보증금 청구소송은 사업주체나 시공회사를 상대로 하는 소송이 아니라 보증회사를 상대로 하는 소송이기 때문에 사업주체나 시공회사의 부실이나 재정상황 등을 고려할 필요가 없습니다.
- 손해배상소송과는 달리 하자보증금 청구소송은 하자보수비용이 하자보증서상의 금액을 초과할 경우에도 하자보증금 한도 내의 금액만을 청구할 수 있습니다.
그러나 하자보수에 소요되는 비용(손해액)이 하자보수보증금액의 한도를 초과하는 경우에는 그 절차가 복잡하다 할지라도 사업주체와 시공회사를 상대로 손해배상 청구소송을 병행하여 진행하여야 합니다.
하자보증서의 보증금액과 상관없이 하자보수 비용 전부를 청구할 수 있습니다.

손해배상소송은 보증회사를 상대로 한 소송이 아니라 하자보수 의무를 이행하지 아니한 사업주체 및 시공사를 상대로 한 소송이기 때문에 소송청구금액이 하자보증금액을 상회한다 하여도 승소하면 그 금액 모두를 지급받을 수 있습니다. 이와 반대로 하자보증금 청구소송은 하자보증서에 표기된 금액 한도만을 청구할 수 있습니다.

하자보수 비용 외 하자 발생으로 인한 손해에 대하여도 청구할 수 있습니다.

손해배상소송은 하자보수 비용뿐만 아니라 하자보수 미이행으로 인해 발생한 손해에 대해서도 청구할 수 있습니다.

하자보수 공사비의 지출에 소송 참여자의 동의가 필요합니다.

손해배상 소송을 통해 지급받은 청구금액은 위임장을 제출한 구분소유자 개인에게 귀속되는 금액이기에 이를 하자보수 비용으로 지출하기 위해서는 위임자의 동의 없이는 불가능합니다.

사업주체 및 시공회사의 재정상황을 고려하여야 합니다.

손해배상소송의 경우 사업주체 등의 재정상황이 열악하거나 부도로 인하여 파산할 경우에는 승소한다 하더라도 피고측이 무자력 상황이 되기에 실익이 없습니다. 따라서 사업주체의 재정상황이 열악하다면 손해배상 청구소송을 할 수 없습니다.

일반적으로 하자소송을 진행하게 되면 시행사, 시공사, 보증보험회사 등이 피고가 되어 소송을 수행하게 됩니다.
이는 주택법 제46조와 주택법시행령 제59조와 제60조에 의하여 사업주체와 보증보험회사의 하자보수책임을 규정하고 있기 때문입니다.

시행사
주택법 제46조 제1항에 의할 때 사업주체는 건축법 제11조의 규정에 의하여 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 또는 제42조 제2항 제2호의 행위를 한 시공자를 포함한다고 규정하고 있으며, 이에 의해 시행회사 또는 시공회사가 하자보수책임을 지게 됩니다.
시공사
주택법 제46조 제2항에 의하는 경우 사업주체는 건설산업기본법 제28조의 규정에 의하여 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체 로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 있는 경우 그 자를 말한다고 규정하고 있으며, 이에 인해 시공회사가 하자보수책임을 지게 됩니다.
그리고 시행사가 부도, 파산을 하게 되면 상법의 적용을 받아 시행사를 대위하여 시공사에 하자보수를 청구하게 됩니다.
보증보험회사
주택법 제46조에 의한 사업주체는 공동주택 등의 사용검사를 받기 위해서는 동법 제60조의 규정에 따라 건설금액(대지조성비 제외)의 3%에 해당하는 금액을 하자보수보증금으로 예치하거나 건설공제조합 등이 발행한 보증서 또는 이행보증보험증권을 예치해야 합니다.
이 보증서 등에 의해 건설공제조합 등 보증보험회사에 하자보수금을 청구하는 소송을 제기하게 됩니다.

오시공/미시공/변경시공 등 부실시공과 사업승인도면과 착공도면 등 설계도서의 상이, 모델하우스 및 분양카탈로그와의 상이시공 등도 하자로 인정됩니다. 이러한 부실시공과 상이시공은 하자보수와 함께 손해배상청구를 통해 손해배상을 받을 수 있습니다.
미시공은 관련 법규 또는 설계도서 등에 정한 사항을 시공하지 아니하는 경우로서 하자보수와 함께하는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
오시공은 시공은 하였으나 설계도서 등에 정한 바대로 하지 아니하고 자재 또는 규격 등을 달리하여 시공하는 경우로서 하자보수와 함께 하는 손해배상 청구를 통하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.
미시공 또는 오시공 하자 사항은 건축,토목,전기,설비,소방 등의 전문가들이 관련 법규나 설계도서를 파악하고 현장을 조사한 뒤 하자항목을 발췌하게 되므로, 입주민들과 같은 비전문가들이 확인할 수 없어 권리를 주장하지 못하고 피해를 보는 경우가 많습니다.

서울고법, 착공도면 대비 하향시공 등도 하자담보책임 인정

"아파트 하자…객관적 하자와 주관적 하자로 대별"

아파트의 하자 개념에는 객관적 하자뿐만 아니라 주관적 하자도 포함된다는 해석이 나왔다.
서울고등법원 제27민사부(재판장 조영철 부장판사)는 최근 경기도 안산시 소재 A아파트 입주자대표회의가 사업주체인 한국토지 주택공사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송 항소심에서 ‘착공도면과 달리 시공된 것은 주관적 하자에 해당한다’는 취지로 원고 일부승소 판결했다.
재판부는 판결문에서 “분양자는 수분양자가 사업승인을 받으면서 제출한 도면과 착공신고를 하면서 제출한 도면에 따라 아파트 가 건축될 것을 기대하고 계약을 체결할 수밖에 없다”며 “분양자는 특별한 사정이 없는 한 사업승인도면 및 착공도면의 내용대로 아파트를 건축할 의무가 있기에 달리 시공된 부분이 분양계약에서 보유키로 한 품질이나 성상을 갖추지 못했다면 하자담보책임을 부담한다”고 설명했다.
특히 “준공도면은 건축물에 대한 하자보수를 시행할 경우 건축물에 객관적 하자가 존재하는지 여부를 판정하기 위한 도면으로서 의 의미가 있는 반면 사업승인도면 또는 착공도면과 달리 시공됐다는 것은 이른바 주관적 하자에 해당한다”며 “건축물의 하자 개 념은 객관적 하자뿐만 아니라 주관적 하자까지 포함하는 것” 이라고 강조했다.
재판부는 또 “분양자가 일방적으로 설계를 변경한 후 계약을 체결할 경우 변경된 설계도면대로 시공하는 것이 분양계약의 내용이 됐다고 해석한다면 대규모로 지어지는 아파트 분양계약에서 설계도면의 변경 여부를 일일이 확인할 여력이 없는 수분양자들로서는 사업승인도면대로 시공될 것이란 정당한 기대와 이익을 현저하게 침해받을 우려가 있다”며 “사업승인 및 변경절차를 까다롭게 규정하고 있는 주택법령의 취지까지 몰각될 수 있다”고 꼬집었다.
아울러 “한국토지주택공사는 변경시공된 부분이 있었더라도 준공검사과정에서 검토된 결과 사용승인이 나기에 사용승인이 사업 계획의 변경사항에 대한 사후승인이라고 주장하고 있다”며 “허나 건축물 사용승인에 사업계획변경승인과 같은 효과가 있다고 볼 근거가 없을 뿐만 아니라 A아파트와 같은 공동주택은 구 주택건설촉진법에 따라 사업계획변경승인권자와 사용검사권자가 분리돼 있으므로 한국토지주택공사의 주장은 이유 없다”고 판시했다.